李先生在诉状中表示,开发商销售房屋时,在宣传资料中明确定位所售房屋为商住两用,且从小区的名称“小云家园”、开发商展示的样板间及在各大媒体网站的宣传,都能够确定房屋具有商住两用的性质。基于此,李先生与开发商签订了《北京市商品房预售合同》。然而,临近交房期限,李先生发现房屋卫生间的位置搁放有强电箱、弱电箱,存在严重的人身安全隐患,卫生间、厨房竟然没有地漏,且未做任何防水工程措施,导致房屋存在漏水现象,这不仅会影响到未来自己的正常生活也会影响楼下邻居的正常生活。
李先生认为,该房已经丧失了生活居住条件,与开发商的宣传完全背道而驰。因与开发商协商未果,李先生将开发商诉至法院,要求对方改造房屋以符合居住标准,承担违约责任,并给付逾期交房及其他违约金。
法院经审理查明,2014年1月6日,李先生与开发商签订了预售合同,其中约定购买的房屋规划用途为商务办公,付款方式为商业贷款,开发商应当在2015年11月30日前向李先生交付房屋。在预售合同附件十二“补充协议(一)毛坯房交房标准”第五条备注中约定,室内墙面、地面无防水层。李先生于2013年12月向开发商给付了首付款64万余元,但剩余购房款尚未给付。
法院认为,李先生与开发商之间签订的预售合同及其附件是双方真实意思的表示,应为有效。李先生称其购买房屋应为商住两用,开发商未能满足居住需求而构成违约的主张,法院不予采信。
据此,法院驳回了李先生的诉讼请求。
合同约定商务办公而非商住两用
■以案释法
法院审理认为,李先生与开发商之间签订的预售合同及其附件是双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。本案中,虽然开发商在对房产项目的宣传、户型图和样板间的设计上,表明房屋可以供居住使用,但双方在预售合同中已明确约定,房屋规划用途为商务办公。依据预售合同对于广告宣传资料效力条款的约定,在预售合同对房屋用途作出了明确约定的情况下,买卖双方之间的权利义务应以预售合同及附件为准,也就是说,房屋性质应确定为商务办公。因此,李先生主张其购买房屋应为商住两用,开发商未能满足居住需求而构成违约的主张,法院不予采信。
此外,依据预售合同约定,李先生购买房屋的室内墙面、底面无防水层。在李先生未提供证据证明双方另行作出了约定的情况下,其要求开发商对房屋卫生间、厨房做防水改造并承担施工费用的诉讼请求,缺乏合同依据,不予支持。同样,李先生未提供证据证明双方对卫生间的位置、强电箱的安防位置等作出了明确具体的约定,李先生要求开发商将房屋内强电箱挪出卫生间位置并承担改造费用的诉讼请求,缺乏合同约定,不予支持。
对于逾期交房,法院认为,依据预售合同及其附件的约定,在出卖人交付商品房前,买受人需缴清双方约定的全部款项并履行完毕合同约定的所有义务,否则,出卖人可据实予以延期。因此,在李先生未交清房款的情况下,开发商不承担逾期交房的违约责任。同样,李先生未提供证据证明开发商存在其他违约行为,且在合同目前仍继续履行的情况下,李先生要求开发商参照预售合同中关于合同解除时的违约金责任条款给付违约金的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。