裁判要旨
不动产登记机构已依法履行合理审慎的审核义务，即使登记申请中的部分材料非当事人本人签字，但赋权性的初始登记并不损害当事人合法权益，无撤销之必要。
【案情】
2016年7月16日，原告葛某某、骆某某与第三人陈某某签订协议，约定葛某某、骆某某将坐落于浙江省义乌市廿三里街道旧村改造的36平方米安置面积转让给陈某某，转让款为65万元。2020年4月9日，第三人在申请材料上代签了原告名字并以原告名义共同向被告所在市的自规局申请不动产初始登记。2020年6月4日，被告向原告及各第三人颁发了不动产权证。后原告以不动产登记申请并非其真实意思为由，向法院提起诉讼，要求撤销该不动产权证。
【裁判】
浙江省义乌市人民法院审理后认为，案涉不动产登记时，已经提交了不动产权籍调查成果报告、农村住宅用地审批表、农村住宅历史遗留问题审核表、农村住房有偿使用合同、收款收据、授权委托书、登记申请书等相关材料，被告据此作出案涉登记行为，已依法履行了必要的审核义务。虽现有事实表明，申请书、授权委托书等材料中二原告名字并非二原告本人所写，但案涉登记系初始登记，属于赋权行为，并不损害二原告的利益，上述存在的问题不足以导致被告作出的案涉不动产权证被撤销，遂判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，向金华市中级人民法院提起上诉，金华中院判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
一、不动产登记的审查标准
不动产登记是指权利人或利害关系人向登记机构申请将有关不动产物权及变动事项记载于登记簿，它是一种物权公示的手段，具有公信力。然而，登记机构在登记时应当采取何种审查标准，一直以来都是理论界和实务界争论不休的话题：有的观点认为，不动产登记应当采用形式审查标准，因为实质审查标准超出了登记机构的能力范围，与登记本身并非赋权行为的法理不符；实质审查也严重影响登记的效率，增加登记的行政成本，并且，即使登记错误，也可通过更正登记、异议登记等方式进行救济。持实质审查标准的观点则认为，实质审查是物权公示公信的前提，采取形式审查产生的错误登记，可能破坏民事法律关系的稳定性并引发登记机构的赔偿责任。2007年物权法的颁布实施也未平息该争论，物权法第十二条规定了登记机构查验、询问以及实地查看等职责，在形式审查标准论者看来，该条主要规定了登记机构查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就登记事项本身进行询问的职责，并不涉及实质审查；而实质审查标准论者则认为，该条特别规定了登记机构实地查看的职责，这显然是物权法对实质审查标准的强化。
事实上，物权法的这一规定在某种意义上也折射出当下对登记审查标准摇摆不定的态度，此后颁布的《不动产登记暂行条例》虽然对登记审查作了进一步的细化，如第十八条规定了登记机构对不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致的查验职责，第十九条除明确登记机构实地查看职责外，还规定了对可能存在争议的登记申请向利害关系人或单位进行调查的职责，但该条例主要强调的仍然是登记内容与申请内容一致性的审查，而2021年实施的民法典第二百一十二条则继续沿用了物权法第十二条的规定，对登记的审查标准亦未作出明确的界定。
二、审查标准与行政诉讼中的司法审查
不动产登记审查标准的分歧并非仅是理论上的探讨，它涉及登记机构在实践中采取何种标准审查登记，以及行政诉讼中对于因登记引发的案件应当采取何种标准进行裁判等一系列问题。我们认为，尽管当前对于审查标准尚无法达成统一意见，但登记机构的审查应履行合理审慎的审查义务。合理审慎的审查义务要求登记机构在其职责和能力范围内，应当对有关材料进行谨慎审查，最大程度地保证登记本身的真实性，如对申请人提供的材料进行审核鉴别，对申请人的信息、权属证书、权利来源等进行审查，并确保申请信息与登记信息的一致性。
在行政诉讼中，倘若登记机构在审查时已经尽了合理审慎的义务，法院在裁判时可以据此确认不动产登记的合法性。本案中，不动产登记时，申请人已经提交了不动产权籍调查成果报告、农村住宅用地审批表、农村住宅历史遗留问题审核表、农村住房有偿使用合同、授权委托书等相关材料，且根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。因此，在案涉不动产登记申请材料齐全，且被告无法对授权委托书上的签名进行实质审查的情况下，应当认定其已经履行了合理审慎的审核义务。并且，本案是初始登记，从性质上是一种赋权性登记，并未给当事人的合法权益造成损害，而行政诉讼的目的旨在为合法权益受到公权力侵害的行政相对人提供司法救济，倘若行政相对人是纯获利益的，其合法权益并未遭受侵害，对该行政行为则无撤销之必要。
本案案号：（2020）浙0782行初231号，（2021）浙07行终121号
案例编写人：浙江省义乌市人民法院 郭翔峰 陈倪加