【裁判要旨】
存量房屋买卖合同中就出卖人的户口迁移逾期违约责任已有约定违约金,当出卖人于诉讼中提出下调违约金的抗辩后,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人的过错程度,以及预期利益等因素。
根据公平原则和诚实信用原则,结合举证责任,作出合理判断。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
【案情概况】
2015年1月,赵某、郑某经案外人某中介公司居间服务,与傅某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定购买傅某名下的涉案房屋。约定自签约之日起70日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。出卖人应当在该房所有权转移之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后双方依约完成了购房款给付,房屋过户及交付等主要合同义务。
双方纠纷为傅某一家户口迁出后该房地址处还有傅某家庭成员外的3人户口,矛盾就在这3人户口未能在合同约定的期间内迁出。后赵某、郑某将傅某诉至法院,要求傅某依双方合同约定标准支付逾期迁移户口的违约金。
该案经两审终审。两审法院均认定出卖人逾期迁移户口的行为已构成违约,但未支持买受人主张的依据合同约定标准计算出卖人应承担的违约金数额之诉请；对违约金具体数额,法院基于当事人的酌减抗辩,参照实际损失,给予酌情下调的处理。
【规则解析】
第一,本案中,合同就出卖人户口迁移明确约定了违约责任及违约金的计算标准,为未能如约迁移户口时买受人主张违约金提供了依据。约定的户口应涵盖交易房屋处全部登记户口。
审理中发现,待迁出户口存在落户障碍系导致二手房交易中户口逾期迁移的主要原因。如,老年人卖房养老,卖房后老年人搬至养老院居住,新住址无法落户；死亡人口无人办理销户手续；还有售房后租房居住的,租住房屋也不能落户。
强调出卖人承担户口未迁移的违约责任是具备法律依据的。依据合同相对性原则由合同双方互担合同责任,后无过错方可向第三人追责。此外,从法律价值角度分析,出卖人系缔约时的产权人,其在出售房屋时对原有户口登记情况应了解。在连环交易中,即便其起初不清楚,作为产权人较之后手买受人或居间服务机构都具备更优势的查询条件,故应推定出卖人在卖房时对房屋处的户口情况明知,若其自愿就户口迁移约定期限和违约责任,应对此承担责任。
第二,违约金下调的依据。我国违约金适用采填平原则,补偿性违约金为一般,惩罚性违约金的适用具有特殊性。判决下调违约金的事实基础应是买受人往往无法证明实际损失的发生。所购房屋处留有他人户口,不必然影响买受人家庭落户,已完成产权转移登记的买受人有条件依据产权证在公安机关办理落户手续。我们理解购房之合同根本目的应为获得产权,实现对房屋的占有、使用、收益、处分,买受人上述权利并不会因所购房屋处仍有他人户口而受损,故买受人基于他人户口的未迁移而导致显见损失的情形并不明确及普遍。
此外,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定:买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的,人民法院应当就若不支持免责抗辩,当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立而未予释明,二审法院认为应当判决支付违约金的,可以直接释明并改判。
第三,违约金过高的判断标准及证明责任。违约方提出违约金过高抗辩的前提下,法院应就违约金是否明显高于守约方的实际损失,结合证据,审查认定。在举证责任的分配上,首先由违约方出卖人基于酌减违约金的抗辩意见完成其应承担的足以使法官采信违约金明显过高的初步举证责任,才发生举证责任的转移,后由买受人就其存在已发生的具体损失进一步举证。
判断标准不应一概而论。比如,在涉学区房诉讼中,当事人于通常交易房屋获得产权目的之外附加了购房获取优质就学资源的特殊合同目的,对此应于合同约定及价格条款中有所体现。出卖人的户口迟延迁移如导致就学指标获取出现障碍,可认定违约导致买受人交易价值严重受损,该损失为买受人的具体损失。司法实践中,还出现了对就学指标进行保全的判例。提示如买受人发现出卖人的违约行为可能导致其购房落户获得就学指标的合同目的显见受损,可申请人民法院作出诉讼行为保全,禁止出卖人擅自使用所售房屋处的就学指标。
第四,分段计算违约金的适用。买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金,前诉法院已经确定出卖人支付违约金,出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的,应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。因户口迁移行为本身涉及公安机关户籍管理行政职权,可能出现户口一直无法迁出的情况,人民法院可基于当事人诉求,处理违约责任认定及确定违约金数额。在这类案件中,如当事人约定了一个持续性的违约金计算标准,建议先诉案件审理明确酌情调整违约金的具体原则、依据及涵盖的损失范围,当后案当事人对户口未迁出的持续行为再次主张违约金时,便于区别新损失、新事实,整体把握违约金的标准。
(作者单位:北京市第二中级人民法院)