【案情】
齐某与某房产公司于2014年1月8日签订了商品房买卖合同，购买该公司预售的商品房一套，房款96万元已付，交房时间为2015年6月1日前。合同约定：“逾期90日未交房，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，并从2015年6月2日起至实际交付之日，按日万分之二支付违约金。”后该公司未如期交房。齐某起诉，要求继续履行合同，并按约支付违约金。该公司则认为，按照江苏省电力公司苏电生[2010]102号文件的要求，小区供电规划进行了变更，造成延期。而供电规划变更系政府原因所致，属情势变更范围，被告不应承担违约责任。
【评析】
本案争议焦点为：合同成立前发生的事项，是否属于情势变更范围。情势变更的事项只能发生于合同成立后履行完毕前。如在订立合同前就已发生了该事项，表明相关当事人已认识到合同订立时的条件包括了该事项。合同仍被签订的，说明当事方对该事项对合同履行产生的影响自愿负担风险，不属情势变更适用范围。
1.限定合同成立后履行完毕前，符合最高法院合同法解释（二）的规定。该解释第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，明确了合同履行中适用情势变更原则的前提条件、时间条件等要件，时间条件即为合同成立后、履行完毕前。这是因为若该事由在合同成立之前即已发生，应认为当事人已认识到该事实。而合同成立是以该事项发生后的情况为基础的，当事人应受其意思表示的约束，不能事后就自己决定之行为产生的不利后果主张情势变更。
2.严格审查情势变更成立事由，符合合理分配风险与均衡利益的价值取向。情势变更的发生须合同当事人在订约时不能预见，此处的“预见”，指在通常情况下，当事人在正常能力范围内能够预测估计的。而本案中作为购房者的齐某，在未有专人说明的情况下，对苏电生[2010]102号文件及其对合同履行的影响无从预知。若认定情势变更成立，则意味着该公司可请求变更或解除合同，风险转由购房者负担或双方分担，有悖于保护守约方利益的合同价值。综上，该公司以情势变更为由的抗辩不能成立。