随着城市建设与旧城区改造进程的加快，征收城镇房屋的情况增多，造成承租人无法继续经营使用，房屋租赁合同无法继续履行，给承租人带来损失。房屋租赁合同约束的是出租人和承租人，有时还会涉及次承租人，属于租赁合同法律关系。国有土地上房屋征收补偿主要涉及房屋征收部门与被征收人，被征收人是被征收房屋的所有权人，如遇所有权人将房屋出租，就会出现房屋租赁合同与房屋征收补偿的不同法律关系的交织，加之相关征收法律法规关于承租人保护的缺失，导致目前这方面的纠纷较多。审理此类纠纷，笔者认为，可从以下几个方面着手。
一、严守房屋租赁合同的约定
房屋租赁合同法律关系属于基础法律关系，承租人取得补偿的请求权基础应先看租赁期限、租赁部位、免责条款等内容如何约定。
租赁期限是双方履行合同的时间要素。出租人应在租赁期限内承担交付义务和瑕疵担保责任，即出租人要在租期内保证房屋能够正常使用。出租人与承租人应根据征收的时点与租赁期限的关系确定双方的损失分担：如征收发生在租赁期限内，承租人的合同目的无法实现，补偿款就可以酌情弥补剩余租赁期内的装饰装修残值等损失；如征收发生在租赁关系开始之前，承租人明知房屋被征收仍然坚持租赁，其对即将产生的损失有明确预期，征收补偿款当然与承租人无关；如征收发生在租期届满之后，双方合同已经履行完毕，此时出租人已经没有义务保证房屋继续使用，承租人无权取得征收补偿款。
租赁部位是双方履行合同的空间要素。承租人在使用房屋的过程中对房屋进行了扩改建，此时发生征收，应核实合同约定的租赁部位与实际使用的部位是否一致，以及有无约定对租赁部位的改动事宜，如有超出合同约定的部位纳入了征收补偿的范围，那么承租人有权针对该部分的补偿主张权利。
在房屋租赁合同中常会约定一系列的免责条款。例如，“如遇动迁，双方合同自动终止”条款是约定了合同终止的情形；“如遇动迁，双方互不承担责任”条款针对的是动迁导致合同终止后双方是否承担违约责任的问题。这两类条款均不涉及动迁对于承租人造成损失的赔偿或补偿的问题，故出租人不能援引此类条款抗辩，从而拒绝补偿。
二、分析房屋征收补偿各项目的性质
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收部门对被征收人的补偿一般包括：房屋价值补偿、停产停业补偿、装潢补偿以及搬迁安置补偿等。征收补偿的不同款项，对应的是不同的损失，应根据其补偿的性质和目的分别予以判断。
房屋价值补偿评估计算的依据是房屋的区位、面积，故相关补偿应属于房屋产权人所有，与承租人的租赁活动无关。
停产停业补偿是根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素综合确定，目前对于该部分补偿应如何分配存在较大争议。一种观点认为，承租人实际经营房屋，征收对其造成了无法生产经营的实际影响，确实对其造成了停产停业的损失，故该部分补偿应归属于承租人；还有一种观点认为，所有权人将房屋对外出租，也是一种经营使用的方式，故房屋征收也对出租人造成了停产停业的损失。笔者认为，出租人对房屋的出租、承租人在房屋内的经营等行为都属于对房屋的一种使用，征收行为不仅影响了出租人对房屋完整所有权的行使，也影响了承租人对租赁物的使用与收益，故出租人和承租人均有权分得停产停业损失的补偿，具体的分配方式还应考虑其他因素综合确定。
关于装饰装修补偿。装潢补偿应包括对出租人及承租人对房屋的装饰装修损失的补偿。一般情况下出租人同意承租人对房屋进行装饰装修。如遇征收，可移动物由承租人搬走，而已经形成附合的装饰装修物一般没有约定如何处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。如果租赁期间届满，承租人对房屋进行的装饰装修价值已经在租期内发挥殆尽，承租人无权就其主张补偿。
关于搬迁安置补偿。为了加快征收工作的推进，征收部门往往对尽快搬迁的征收对象予以递增的奖励与补贴。此时，由于承租人实际占有使用房屋，承租人是否配合搬迁清退工作，直接影响到该部分补偿的金额，而且承租人在清退过程中会实际产生搬迁、临时安置等费用，出租人在这个过程中反而不会产生实际损失，故承租人可以主张搬迁安置补偿。
三、考察权利主张的主体、对象和范围
在一般的房屋征收补偿中，征收部门代表国家向房屋所有权人支付安置补偿，而当租赁关系介入后，哪些承租人可以主张权利，可以主张哪些权利，可以向谁主张权利，这些仍然需要一一考察。
从租赁用途上说，租赁房屋用于生产经营，前期必然会投入大量人力、物力成本，一旦在租赁期限内房屋征收，生产经营的投入就会损失殆尽，但是目前征收相关的行政条例并未规定对于承租人的补偿。基于公平原则和损失的填平原则，此类情况的承租人可以主张就停产停业、装饰装修及搬迁安置等方面的补偿。
从合同相对性上说，承租人经出租人同意，将房屋转租给次承租人，次承租人在房屋内实际生产经营，征收会使其产生实际损失，但是由于次承租人与出租人没有直接的合同关系，次承租人无法就其损失向出租人主张，而应向承租人主张相关权利。需要注意的是，主张补偿的范围应仅限于承租人向出租人主张的利益以内，而且需要审查转租的期限是否超出原租期范围、转租是否经过出租人的同意等。
（作者单位：上海市静安区人民法院 向阳）