裁判要旨
不动产连环交易中，对未登记在被执行人（二手出卖人）名下的不动产提起执行异议之诉，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，审查次买受人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。次买受人与被执行人在不动产查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，在次买受人已支付全部价款且非因次买受人自身原因未办理过户登记的情况下，次买受人对不动产享有的民事权益足以排除一般金钱债权人的强制执行。
【案情】
2016年8月，陈某从某房地产公司购买房屋一套，双方签订商品房买卖合同并进行了备案，因某房地产公司一直未办理产权初始登记，该房屋未转移登记至陈某名下。2018年4月，陈某与雷某签订房屋买卖合同，约定陈某将案涉房屋出卖给雷某，雷某于当日支付了房款，另扣除3万元待陈某协助办理产权转移登记后付清。房屋买卖合同签订当日，雷某还向当地法院起诉陈某确认合同效力，法院于同日出具调解书，确认双方签订的买卖合同有效。随后，雷某与某天然气公司签订天然气供用合同等。
因陈某尚欠任某工程款，任某将其诉至法院，法院于2019年8月作出调解书，确认陈某应支付任某工程款28万元。后因陈某未按期支付欠款，任某申请强制执行，法院于2020年8月裁定查封了案涉房屋。雷某对此提出执行异议，并向法院交纳了剩余房款3万元，法院审查后裁定中止了对案涉房屋的执行。任某对该裁定不服，遂提起执行异议之诉，请求撤销中止裁定，继续执行原裁定。
【裁判】
重庆市开州区人民法院审理后认为，雷某与陈某签订的房屋买卖合同合法有效，有证据证明雷某在房屋查封前已占有使用案涉房屋，而且雷某已按约定支付购房款，并按法院要求将剩余购房款交付执行，案涉房屋一直未办理产权登记，客观上无法实现过户，属于非因雷某自身原因未办理过户登记的情形。因此，雷某的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的四个条件，对案涉房屋享有权利且足以排除任某的强制执行。遂判决，驳回任某的诉讼请求。
宣判后，任某不服，提起上诉。重庆市第二中级人民法院审理后认为，虽然被执行人陈某办理了预告登记，但预告登记行为本身不直接发生物权设立、变更的效力，《执行异议复议规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，适用前提是不动产已登记在被执行人名下，因案涉房屋尚未登记在陈某名下，雷某对案涉房屋享有的权利不属于《执行异议复议规定》第二十八条规定的特殊债权，不能依据该规定排除强制执行。遂改判，撤销一审判决，准许对案涉房屋的执行。
雷某不服二审判决，向重庆市高级人民法院申请再审，被驳回后，又向重庆市人民检察院第二分院申诉，重庆市人民检察院向重庆高院提起抗诉，重庆高院依法提审。
重庆高院再审审理后认为，虽然案涉房屋未登记在被执行人名下，但《执行异议复议规定》第二十八条的适用情形与本案并无实质区别，本案参照适用该规定可以避免执行异议之诉与关联执行的矛盾冲突，故本案可以参照适用《执行异议复议规定》第二十八条。雷某符合该条规定的四个条件，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。遂判决，撤销二审判决，维持一审判决。
【评析】
本案争议焦点是在不动产连环交易中对未登记在被执行人（二手出卖人）名下的不动产，次买受人是否享有足以排除被执行人的金钱债权人强制执行的民事权益。
1.关于本案法律适用的问题。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然该条规定的前提条件是“对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，但在不动产连环交易中，次买受人对未登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉的案件，可以参照适用该规定，有两方面理由：
其一，本案与《执行异议复议规定》第二十八条实质解决的问题具有相似性。参照适用是将法律关于某种事项所作的规定，适用于最相类似的其他事项。参照适用的关键是将拟处理案件的性质揭示出来，对比分析其与被参照适用条款之间是否具有相似性。《执行异议复议规定》第二十八条实质上解决的是一般购房人与申请执行人围绕被执行房屋发生权益冲突时，对符合特定条件的购房人予以特殊保护的问题。而本案执行标的也为房屋，案件的核心在于判断房屋次买受人与申请执行人分别对案涉房屋享有的民事权益何者更值得给予特殊保护。二者所要解决的问题具有相似性，为此，在规则的适用上可以参照。至于第二十八条关于“对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的条件限制，系因执行异议程序侧重于对权利的形式审查，该条件的设置是便于从权利外观认定执行标的的权属，从而高效推进执行，而执行异议之诉是独立于执行异议的完整实体审理程序，执行异议之诉虽参照适用该规定，但登记条件并不是考虑二者相似性的构成要件。再者，被执行人已向开发商付清房款，法院查封案涉房屋，实质上是将案涉房屋视为被执行人可供执行的财产，该种情况与“登记在被执行人名下的不动产”并无实质区别。
其二，本案参照适用《执行异议复议规定》第二十八条符合司法一致性。执行异议是执行异议之诉的前置程序，虽然两者分别隶属执行程序和审判程序，但二者相互关联。在专门的执行异议之诉司法解释出台前，法院审理执行异议之诉参照适用《执行异议复议规定》，正是基于两者关联性和共通性的考虑。如果以案涉房屋未登记在被执行人名下为由，认定本案不宜参照适用《执行异议复议规定》第二十八条，而在执行中又将案涉房屋作为被执行人财产推进执行，将造成同一财产从权利外观角度否认属于被执行人，但又从实际执行角度承认作为被执行人财产执行的矛盾，司法裁判的内在法理与逻辑难以统一。综上分析，本案可以参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定。
2.关于次买受人享有何种民事权益的问题。在明确本案可以参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的情况下，还需就本案次买受人雷某是否符合前述规定作出认定。《执行异议复议规定》第二十八条的条文主旨是“关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件”，具体包括四个条件：在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，次买受人雷某与被执行人陈某签订房屋买卖合同的时间是房屋被查封之前，且该合同已经法院确认有效，符合第一个要件；次买受人提交的天然气供用合同等证据，足以证明其实际占有案涉房屋，符合第二个要件；次买受人已按约定支付房款，并将房屋尾款作为被执行人债权交付执行，符合第三个要件；次买受人购房时，开发商尚未办理产权初始登记，次买受人无法将案涉房屋过户登记至自己名下，属于非因其自身原因未办理过户登记的情形，符合第四个要件。因此，本案次买受人雷某符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，可以认定其对案涉房屋享有物权期待权。
3.关于次买受人的权益是否足以排除执行的问题。执行异议之诉审理的核心是判断权利人对执行标的各自享有的权利性质，从而确定权利保护的优先性。本案中，次买受人对执行标的享有物权期待权，但该权利并非当然能排除其他债权人的强制执行，还需在判断双方权利性质的基础上，确定何者权利更值得保护。申请执行人任某申请执行的权利基础是一般金钱债权，次买受人与被执行人签订房屋买卖合同后，也取得了要求被执行人交付房屋、办理过户的请求权，该请求权在性质上属于合同债权。从权利属性上讲，次买受人的请求权与申请执行人的一般金钱债权并无孰优孰劣之分。但次买受人已支付了全部房款并实际占有使用房屋，其基于合同的一般请求权已转化为对房屋的物权期待权，该权利虽不属于物权，但已具备物权占有、使用等实质性要素，次买受人对执行标的所享有的权利内容和效力已超过申请执行人的一般金钱债权，更值得予以保护。
本案案号：（2020）渝0154民初6142号，（2021）渝02民终1957号，（2023）渝民再275号
案例编写人：重庆市高级人民法院 张 林