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租房后装修,合同期满房主应否补偿装修款

点击次数:  更新时间:2009-10-13 14:18  打印此页  关闭

                                                   王景龙 聂春秀

  根据2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,是否补偿装修款,主要看承租人的装修是否取得了出租人同意。

  买新房、购二手房要装修,租来的房子也要装修,叮叮当当的装修声在小区里不绝于耳。而因装修租赁房屋,出租人与承租人的纠纷也不断发生。当合同解除、终止时,承租人要求出租人支付装修费用,出租人要求恢复原状赔偿损失的案件在现实生活中时有发生。

  张某三年前与李某签订了房屋租赁合同,承租人张某入住前经出租人李某同意对承租房屋进行了装修,花费了装修款2万多元,现租赁期满,因租金没有达成协议,张某不能继续承租该房屋,他于是要求李某给付装修款,李不同意,双方诉至法院。

  其实,装饰、装修承租房屋,牵涉债权、物权两大法律,事关添付制度(指不同所有人的财产或劳动成果附合在一起,形成一种不能分离的新的财产权,如果恢复原状,在事实上已不可能或在经济上不合理。添附主要有混合、附合、加工三种形式)、不当得利等民法理论,处理起来很复杂。但2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称“解释”)第九条至第十三条,对此作出了具体规定。

  一、未经出租人同意,承租人擅自装修承租房屋,构成侵权,应当承担侵权责任。

  解释第七条、第十三条规定,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理(承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失)。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

  二、承租人的装修取得了出租人同意的,根据不同情形分别处理。

  这里对附合(指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新的财产,对原物虽然尚能辨明,但无法分离或分离后会大大降低新物的价值)和未形成附合有不同的适用原则。对已形成附合的装饰装修物根据租赁合同有效与无效分别处理。

  1.对于未形成附合的装饰、装修物,解释第九条第一款、第十条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状”、“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状”。

  2.对于装饰、装修物已形成附合的,解释第九条第二款和第十一条规定,承租人经出租人同意装饰装修的,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

  三、租赁合同期满,承租人请求出租人补偿附合装饰、装修费用的法律不予支持。

  解释第十二条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外”。据此,当事人没有另外的约定,装饰、装修虽经出租人同意,装饰、装修物已形成附合的,房屋租赁合同到期,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,很难得到法律的支持。因此,根据解释,在上述案例中,张某是很难要回装修款的。