[内容提要]我国对土地登记实行统一登记制度。登记机关在进行物权登记过程中，难免发生土地登记错误的情形。“有权利就有救济”，土地登记的申请人或利害关系人该如何进行权利救济？但就救济途径而言，目前有行政救济和司法救济两种途径。
[关键词]土地登记 权利救济 救济途径
《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日正式实施。该法确定土地作为不动产实行登记制度，由土地所在地的土地登记机构办理。在法律和行政法规对不动产登记未作出统一规定的情况下，国土资源部制定了《土地登记办法》，并于2008年2月1日施行。这是物权法实施后我国各地土地登记机关进行土地登记的法律依据，也是我们法院在审理土地登记案件中参照使用的规范性文件。现实生活中，土地登记工作由于各种原因，登记错误的情形难免发生，这种错误的登记行为直接侵犯权利申请人或利害关系人的合法权益。在申请人或利害关系的合法权益受到登记机关登记行为侵害时，申请人或利害关系人如何进行权利救济呢？笔者认为，依据目前的法律规定，有行政救济和司法救济两种救济途径。
一、土地权属登记错误的界定及具体表现形式
土地权属登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，应当准确载明权利人的真实情况、土地权属性质、使用权类型期限及变动情况、土地的界址面积价格及地上附着物情况等内容。土地权属登记错误就是指土地登记簿记载的事项错误，主要是违反实体法内容的情形。土地登记簿记载的事项错误主要有两种情形，一是登记机关登记事项与申请人提交的原始材料不符，这主要是登记机关工作疏忽大意造成的。二是登记簿记载的事项与申请人提交的材料相符，但与土地的真实权利状况不符，这主要是申请人提交的材料不真实，欺骗登记机关造成的。由于登记机关在进行土地登记过程中负有限的实质审查义务，且登记人员多受“申请人应当对申请材料实质内容的真实性负责”的规定影响，该情形在土地登记过程中很难被发现，这也是最容易引起争议的情形。
二、土地权属登记错误的行政救济途径
在土地权属登记错误的情形下，真正权利人如何才能纠正土地登记簿错误记载，实行权利救济？我国以前的法律并没有明确规定。《物权法》对此进行了规定，填补了立法的这一空白。该法第十九条原则规定了更正登记和异议登记两种制度。更正登记是彻底地终止现实登记的权利推定效力，终局性地终止第三人依据不动产登记簿的记载对现实登记权利的取得。因此，更正登记是对原登记权利的涂消登记，同时是对真正权利的初始登记。依据更正登记程序启动的不同，更正登记可分为依申请的更正登记和依职权的更正登记。《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记，即是依申请的更正登记。《物权法》中虽对登记机关依职权的更正登记未作规定。但是我们认为，登记机关发现错误自行更正登记更符合行政效率原则。依据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十条第一款规定，在行政诉讼程序中行政机关尚可改变原具体行政行为。那么，可以推论出行政机关在行政程序中更可以自行纠正。为此，《土地登记办法》第五十八条规定了登记机关发现土地登记簿记载的事项确有错误的，经人民政府批准后可进行更正登记。
异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。它是暂时中断登记簿的公信力，维护真正权利人的合法权益。
依据《物权法》第十九条规定，土地权属登记错误时，权利人或利害关系的实现权利救济的途径有三种：第一种，经权利人和利害关系人申请，土地登记簿记载的权利人书面同意更正的，由登记机构予以更正。第二种，权利人或利害关系人有证据证明登记确有错误时，登记机构应当予以更正。第三种，经权利人或利害关系人申请，但土地登记簿记载的权利人不同意更正的，权利人或利害关系人可以申请异议登记。异议登记后，权利人或利害关系人在法定期限内提起民事诉讼待确认权利后，由登记机关予以更正登记。
从上可以得出，登记机关进行的更正登记是一种对真正权利的初始登记，是对真正权利人实体权利的确认。
三、行政救济与司法救济途径的差异比较
申请人或利害关系人与登记机关因土地权属登记错误产生的争议属于行政争议，如果发生诉讼，当然属于行政诉讼受案范围。“有权利就有救济”，土地登记行为系一可诉的具体行政行为，在理论上和实践中都不存在争议。依据《行政诉讼法》及最高人民法院的司法解释，权利人或利害关系人认为登记机关的登记行为侵犯其合法权益，可以向法院提起行政诉讼，要求对登记机关的登记行为进行合法性审查。法院经审查后如果认定登记机关的登记行为违法，可判决撤销登记机关的登记行为，由登记机关重新作出土地登记。由此可见，行政诉讼的救济方式是解决权利人或利害关系人程序上的权利问题，为其通过参与重新登记获得实体权利创造条件，不能确定实体上的权利。
行政救济途径和司法救济途径存在很大差异。具体表现在以下几个方面：
1、权利实施的期限要求不同
行政救济途径中，申请人申请更正登记没有期限的限制。司法救济途径中要受起诉期限的限制，法院对于超过起诉期限的行政诉讼不予受理。
2、对权利行使的条件要求不同
依据《物权法》第十九条规定，权利人或利害关人申请更正登记要求提交充分的证据材料，能否更正登记取决于申请人提交材料的程度。此外，对申请人的资格也是有要求的，更正登记的申请人限制在与登记行为有直接利害关系的人范围内。
司法救济要满足《行政诉讼法》第四十一条规定的起诉条件。此外，起诉人还需是与被诉的行政行为有法律上利害关系的人，即符合行政诉讼原告资格的要求。
3、法律效果不同
行政救济途径可以直接解决申请人的实体权利问题。司法救济途径仅为起诉人取得实体确权资格进行程序上的保护，不能解决土地权属的实体问题。
4、实现目的的成本不同
时间成本：行政救济途径以行政高效率为基础，只要申请人提交的证据充分，登记机关受理并作出处理的期限较短。登记机关不作为的情形另当别论。与之相对的司法救济不仅要求实体的公正，也强调程序的公正，实现救济目的的期限较长。
金钱成本：行政救济几乎不存在金钱上的成本问题。行政救济则不同，一是行政诉讼费的预缴，二是因为申请人对行政诉讼的不熟悉，而聘请代理人的费用。
四、行政救济与司法救济途径的选择比较。
从以上对行政救济和司法救济的比较，可以看出对两者的选择适用是不同的。权利人或利害关系人在选择救济途径以保护权利时，要根据自己的不同情况选择合适的救济途径。一般说来，从登记行为本身来看,对于登记记载事项涉及土地权属登记与真实权属状况不符的错误登记以及超过起诉期限的错误登记，以选择行政救济途径为宜。而对于登记记载事项仅属与登记原始文件不符或不涉及土地权属以及对登记记载事项无异议而仅主张侵权的情形，以选择司法救济途径为宜。