卖房人称新政风险早该预知

        购房合同签订后第七天，国务院公布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”)，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款。购房者张先生因无法取得贷款，向卖房人周先生要求退房，被拒绝后就将周先生诉至法院，要求全额退还购房定金3万元。

　　6月10日上午9时30分，张先生拿着一叠资料走进北京市朝阳区人民法院法庭，一个人对阵被告周先生和他的两位委托代理人。

　　原告：应按约定解除合同

　　今年4月11日，张先生与周先生达成了购买周先生一处70余平米房子的意向。在与房地产经纪公司签订北京市房屋买卖居间合同的同日，张先生与周先生也签订了房屋买卖合同。根据合同约定，房屋价款为149.5万元，当月30日前缴清首付70.5万元，余款由张先生向银行申请贷款并在办理房屋转移登记手续时交付。

　　可不久，“新国十条”出台，规定贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。几日后又发通知，表示商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，而正是后一条通知完全将张先生贷款买房的路堵上了。

　　名下已有两处住房的张先生认为，自己按照新政将无法取得贷款，自己的情况应该符合居间合同中约定的“因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任”的情况，于是向周先生提出解除合同，并退回3万元购房定金。

　　对此，周先生说，张先生是以居间合同提起的诉讼，但是该居间合同并没有约定定金，而其房贷新政策不属于不可抗力，更不是解除合同和返还定金的理由。

　　“张先生未按照约定支付首付款，已构成实质违约。涉案房屋买卖合同目前不具备法定解除合同的条件，双方应当继续履行双方签订的房屋买卖合同。”周先生说。

　　被告：新政逐步推出应有预判

　　今天，张先生当庭提交了其在政府官方网站上下载并打印的“新国十条”和“京十二条”。而周先生则“借力打力”，在举证质证阶段一上来就将张先生的这几个证据“为己所用”，还加上了今年1月所发的国务院2010第4号文件，即《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》作为己方的第一份证据。

　　“从4号文件到10号文件，我们可以看出，国务院的房产新政是一步步推出的，不是一蹴而就的。在4号文件年初就出台的情况下，原告应该明知购买第三套房贷不到款的风险。”周先生的代理人说。

　　“作为普通民众，我怎么可能推断国务院未来的政策？”张先生一脸无辜地说，新政出台后，他曾就自己的情况向多家银行电话或实地咨询，但得到的都是不能获得房贷的答复。“但我自己无法将这些咨询的过程保存为证据，因此我申请法院到银行调查取证。”

　　10时30分，在法庭调查结束后，审判长宣布休庭，待法院决定是否受理张先生的调查取证申请后再另行决定开庭时间。