最近,家住城南某老小区的数十名业主有点烦,隔壁的小区将要建几栋20多层的高楼,这些高楼建成之后,按照目前的楼间距,以后就别想晒到太阳了。“这个楼盘修改了规划,我们周边的居民最近才知道,这样下去,我们以后一点阳光也别想得到了,连被子也晒不成了!”业主张小姐说。张小姐表示,他们曾多次去找开发商进行交涉,要求归还阳光权,但开发商却表示他们的规划是合法的。那么,张小姐他们的“阳光权”到底有没有受到侵害呢?
【律师说法】
江苏高的律师事务所资深律师宋辉表示,我国法律确认和保护相邻方之间的相邻关系,而采光权作为一种重要的相邻权,通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利。对此,《物权法》作出了明确规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的采光和日照。
宋辉律师说,在实践过程中,对采光权的侵犯通常存在两种情形:一是房屋本身是违章建筑,房产商在建楼时可能根本没有通过规划局批准,或者房产商在获得规划部门的审批之后,擅自改变规划;二是房屋拥有完整的建筑审批手续,施工过程中也未改变规划,但客观上影响到了相邻方的采光权。
针对第一种情形,采光权被侵犯的业主可以向相关行政部门反映,要求拆除违章建筑或对相邻方作出赔偿。针对第二种情形,房屋本身是合法建筑,是否侵犯到相邻方的采光权,应具体测量,简单来说应保证大寒日(1月20日左右)日照不低于2小时;老年人住宅(特指供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅)在冬至日(12月22日左右)不低于日照2小时;旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时;每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照(《住宅建筑规范》GB50368—2005)。
高的律师事务所资深律师张伟表示,法院认定某建筑侵犯相邻方的采光权之后,房产商需作出相应赔偿,从理论上来说,赔偿内容应包括因阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用,健康补偿费、视觉污染费,以及因采光损失导致房屋价值贬低等。
但在实践中各地法院尚未形成统一的标准。例如,2004年10月,湖南省长沙市中级人民法院对一起采光权纠纷进行二审判决,以每平方米110元作为赔偿标准,受害方获得了7000多元的“遮光”补偿;2004年11月,湖北省荆州市中级人民法院审结一起采光权纠纷案,以电费为标准,在被告停止侵权时止,10户侵害人获赔每天每户电费1.12元;2007年12月,北京东城区人民法院依据一份房地产估价报告,对一起采光纠纷案进行判决,18户居民获得共计48.15万元的“阳光”赔偿。
张伟律师提醒,就本案中张小姐所提的阳光权受侵害的问题,受害业主应立即找相关规划部门了解侵权楼房的规划情况。如确属违章建筑或违反规划,应督促规划部门令其立即暂停施工。如果是合法建筑,则要根据相关标准来确认其是否侵害了自己的阳光权。