民法典第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。该条款首次在法律层面确定了承租人的优先承租权，对于保护承租人的权利及促进社会居住稳定具有重要的意义。正确界定优先承租权及把握其适用要件，是司法实践中准确适用承租人优先承租权条款的关键。
一、涉优先承租权纠纷案件的审理难点
民法典实施后，优先承租权由意定权利上升为法定权利。作为民法典的新规，关于优先承租权的规定仅25个字，内容相对简略，对于优先承租权的权利性质、行使规则、法律后果等均没有进一步的明确规定，理论分歧难以避免，裁判标准也不尽统一。
司法实践中，承租人较少通过优先承租权条款寻求救济，即使起诉至法院，获得支持的比例也相对较低。以上海市为例，笔者通过中国裁判文书网，以“优先承租权”“第七百三十四条第二款”作为关键词搜索，仅检索到9个上海地区的一审判决，其中支持优先承租权的判决仅1例，其余8例均驳回承租人关于优先承租权的请求。经分析，承租人难以获得支持的原因主要包括以下几点：一是出租人收回自用抑或继续出租不易判定；二是“同等条件”的判定标准较为模糊；三是承租人举证存在困难。此外，唯一一例支持承租人优先承租权的判决，对于权利性质和赔偿金额的说理也较为笼统，反映出承租人优先承租权受侵害时损害后果较难认定以及救济方式有待进一步完善。
二、承租人优先承租权的界定
优先承租权是指根据法律规定或合同约定，原承租人于租赁期限届满后享有以同等条件优先于其他人承租原租赁物的权利。在界定优先承租权时，首先需要厘清优先承租权的性质。学理上对此的观点主要包括“请求权说”“准物权说”及“形成权说”。请求权说认为，优先承租权是承租人请求出租人与其订立合同的权利。准物权说认为，优先承租权可以对抗第三人，享有相对的优先效力。形成权说认为，承租人依其单方意思表示即可以和出租人之间直接形成房屋租赁合同关系。
笔者认为，从我国的实际来看，租赁市场的不健全导致民众缺少对租赁房屋的信任感，承租人权利受损的案例比比皆是。优先承租权制度正是为了保障承租人的生存和经营权利，尽可能实现续订合同的目的，确保社会关系和法律关系稳定而设立的，而维系这一制度的核心便在于“优先性”。探讨优先承租权的性质，首先，要准确理解“优先性”。依照民法典第七百三十四条第二款的规定，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第五条的规定可知，优先承租权不具有履行上的优先性，故承租人的优先性应体现在缔约中，即在满足同等条件前提下必然较其他主体在订立房屋租赁合同时具有优先性，但该规定系民法典合同编的内容，属于债权的范畴，其优先性的范围也限于债权而不具有物权的对世性、绝对性。请求权说中承租人具有的是提出续租要约的权利，出租人对于是否作出承诺具有选择权，难以体现优先承租权的“优先性”。准物权说直接赋予优先承租权物权效力，看似体现了“优先性”，但已超出了法律规定的范畴。形成权说赋予承租人通过单方意思表示建立新的租赁合同关系的权利，该权利明显优于其他主体，可以由承租人自主实现，与优先承租权的规定及内涵更加契合。
其次，从效果上看，请求权说仅赋予承租人提出要约的权利，缔约的主动权完全在于出租人，既不利于保护承租人，也不符合立法本意和当事人的真实合意。准物权说虽然可以起到保护承租人的效果，但在目前缺乏公示方式的情况下，可能会严重影响第三人的权利，其缺点大于优点。形成权说在更符合立法本意和当事人真实意思的基础上，能够兼顾第三人的合法权利，可以起到更好的法律效果，故将优先承租权的性质认定为形成权更为妥当。
最后，优先承租权是民法典的新规定，此前对其性质认定的研究也相对较少。在此情况下，可参考承租人优先购买权的性质认定。就承租人的优先购买权而言，“形成权说”为学界通说，作为立法目的类似的优先承租权，认定为形成权也更有利于法律体系的统一和具体适用的便利。
三、优先承租权的行使要件
首先，从优先承租权的基础来看，需具有合法有效的租赁合同关系。优先承租权成立的前提在于租赁合同合法有效，且合同应当正常履行，如不符合上述条件，则优先承租权并无适用的基础。
其次，从订立合同的要求来看，出租人应有继续出租房屋的意思。虽然民法典并未对此作出明确规定，但租赁合同的续订，出租人对外出租的意思表示是前提条件，如出租人不再对外出租房屋，而是收回自用，则优先承租权不再有适用空间。需要强调的是，为避免出租人以不再对外出租为由恶意侵害承租人的权利，能否适用优先承租权，应采客观标准，以一般理性人的标准审查出租人是否不再对外出租房屋。如出租人仅自用极短的时间又将房屋出租，也不宜仅以此认定其没有继续出租房屋的意思，至于限制此类情形的合理期限，则有待进一步统一。
其三，承租人有继续承租房屋的意思表示。无论从合同订立的要求，还是从权利保护的必要性来看，承租人要求继续承租房屋是其适用优先承租权的必要条件，如果承租人不再继续承租房屋，则该优先权当然就没有适用的必要。
其四，需在同等条件下续租。优先承租权是为了保障承租人的利益和法律关系而设立的法律制度，但这种保护也应当建立在利益均衡的基础上，不能完全忽略出租人的利益，故在具体适用时，应当审查是否符合“同等条件”这一要件。关于“同等条件”，一般有两种观点，即条件完全相同说和主要条款相同说。条件完全相同说的观点过于严格，既不利于保护承租人的续租权利，也缺乏可操作性。主要条款相同说的观点较为和缓，有利于实现立法目的，但在主要条款的认定上存在不少分歧。考虑到房屋租赁合同是典型的持续性合同，所涉及的合同要素较多，且双方需具备一定的信赖基础，故对于“同等条件”并不适宜设定固定的标准，而应以承租人继续承租房屋不会给出租人的权利造成实质性影响作为判断标准，结合租赁期限、租金标准、付款条件、付款方式等影响双方权利义务的核心条款进行综合评判。
四、优先承租权的救济方式
为保证承租人优先承租权的实现，出租人负有相应的通知义务。如果出租人未尽到通知义务，承租人仍可行使优先承租权。但在司法实践中，无论是出租人故意不通知而直接和第三人订立合同，还是通过其他方式进行阻挠，都可能导致承租人的优先承租权无法实现。在此情况下，承租人亦应有其救济途径，以确保其权利得到保护。
如前文所述，优先承租权宜认定为形成权，在承租人提出以同等条件续租的情况下，其与出租人之间建立房屋租赁合同关系，但这并不会影响出租人与第三人之间的合同效力，故出租人与第三人之间的租赁合同以及出租人与承租人之间的租赁合同在不存在法定无效事由的情况下均属有效合同。对于两份租赁合同的履行，根据《城镇房屋租赁合同解释》第五条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。因此，在两份租赁合同均未履行交付租赁物的情况下，如果承租人具备上述规定的优先履行顺位，承租人可以要求出租人交付房屋。如果出租人已经基于和第三人的租赁合同将房屋交付第三人，则承租人和出租人之间的租赁合同客观上无法履行，承租人只能要求出租人赔偿违约损失。至于违约损失的标准，应依民法典第五百八十四条的规定，以违约所造成的损失为基础进行补偿。具体可以参考承租同类同地段房屋租金的差价，寻找同类房屋造成的居住、经营成本，租赁物中剩余物品、添附物的价值，合同履行的可得利益等因素，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定最终的损失赔偿金额。
（作者单位：上海市松江区人民法院 杨名 毛水龙）