近年来，业主与物管公司的纠纷越来越多。物权法的颁布，确立了我国建筑物区分所有权制度，同时明确了业主共有产权的范围，包括建筑区划内的道路、绿地、占用共有道路或其他场地的停车位、其他公共场地、公共设施、物业用房等。
《法制日报》记者近日从重庆市江北区人民法院获悉，仅2012年，该院受理小区业主公共权益被侵占的案件共9件，其中以物业公司作为被告的就有6件，而每件案件涉及的业主少则近千人，多则上万人。
江北区法院民三庭庭长江英认为，虽然法律规定了建筑区划内的道路、绿地、占用共有道路或其他场地的停车位、其他公共场地、公共设施、物业用房等物业的所有权主体为全体业主，但是作为集合概念的“全体业主”，很难实际行使基于所有权而产生的占用、使用、收益等具体财产权利。这就使得业主共有产权存在一种权利行使主体缺位的状态，这也是小区公共财产频遭侵犯的根源所在。
侵占公共收益业委会状告物管公司
罗大爷是江北区某小区业委会主任的父亲，是一位地道的热心人。尽管自己并不是业委会的正式成员，但在业委会上上下下、大大小小的事务与活动中，罗大爷都是最活跃、最主动参与的一员。
2011年9月，刚成立不久的业委会屡屡接到业主反映，称小区物管公司存在擅自占改小区公共场地和设施并出租牟利等问题———包括将部分公共绿地改建为停车场并出租收费、在一块公共场地上修建门面出租、将垃圾站改建为洗车场出租、将棋牌室和洗衣房等公共文体生活配套设施出租、在消防防火隔离间内搭建摊位出租等。
得知上述情况后，业委会随即作了一系列调查及准备工作，决定召开业主大会，表决起诉物管公司恢复以上公共场地和设施并返还其所侵占的公共收益。
这下罗大爷开始忙碌了起来，从张贴会议通告、制作征求意见表，到挨家挨户征求业主意见，再到计票统票、形成决议，他都始终参与其中，并乐此不疲。
“看着小区业主的公共权益被物管公司侵吞，我感到很气愤，就是想为全体业主讨个说法，拿回属于业主集体的东西。”罗大爷说。
经过表决，业委会认为过半数业主已投票表示同意，遂将物管公司起诉至法院。
惊现“无间道”一业主请求撤销决议
然而，官司打得并不顺利。
“我们一直都在等着开庭，但我们却接连收到了两份中止诉讼的裁定书，时间就这样一直拖着。”罗大爷语气中带有一丝不满和困惑。
原来，起诉后，物管公司提出了管辖权异议，法官依法裁定案件中止诉讼，先审理被告提出的管辖异议。
一个多月后，物管公司提出的管辖权异议被法院驳回，案件恢复审理。
但是，还未及开庭，该小区另一业主付某向法院提起了撤销权诉讼，以业委会的决议违背法律程序等为由，要求法院予以撤销。案件再次中止。
在撤销权案件开庭时，许多业主自发前去旁听庭审，法庭内几乎座无虚席。
“大家都很关心这个案子，想来看看到底为什么他(付某)要阻挠我们维护自己的权益，毕竟他自己也是物管公司侵权的受害者啊。”罗大爷说。
庭审中，付某认为，业委会在召开业主大会前未通知包括其在内的全体业主行使投票权，并且表决票数没有达到法律规定的硬性要求，因此该决议应被撤销。
业委会辩称，在征求意见前以公告的形式对业主进行了告知，并且表决同意的业主人数及其所占专有面积比均已达到“双过半”的法律规定，故决议的程序及结果是合法有效的，并无不当。
“公告还是我亲自在小区门口张贴的，而且我们是挨家挨户请业主签名的，人数和面积都达到了要求。”罗大爷坐在证人席上说。
决议违反程序未“双过半”被判撤销
据了解，因小区面积大、居住人口众多，召开业主大会较困难，因此在各个小区内均广泛采取书面征求意见的形式。而众多的征求意见表上签名的真实性问题，往往成为案件的争议焦点，法院对其真实性亦难以认定，只能根据举证责任作出法律真实的判断。
结合原被告双方举示的证据，法官调查发现，业委会提交的征求意见表中存在业主签名不符、重复签名等情况，应在其所统计的表决赞成的票数中扣除36票，扣除之后的票数未能达到小区业主总人数的半数。另外，扣除这36票所对应的专有面积后，表决赞成的业主专有面积数亦未能达到建筑物总面积的半数。
根据住房和城乡建设部于2009年12月1日颁布施行的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条之规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名”。
因此，法院认为，业委会的前述决议因未满足法定程序的强制性要求，应予撤销。
承办法官告诉记者，这两起案件反映出现实中存在的一些普遍性问题：一方面，在建筑物区分所有权制度下，小区公共产权存在主体虚位、监管缺位等问题，实践中经常发生物管公司或开发商擅自侵占小区公共场地或设施等情形；另一方面，业委会存在成立难、力量弱、人手少等问题，导致业主进行公益维权时面临诸多困难和障碍。
服务差又侵权物业服务矛盾升级
物业服务事关人民群众安居乐业和物业服务市场健康发展。目前，进入司法领域的物业服务纠纷案件仅仅是冰山一角，但透露出来的问题依然严峻。
结合审判实践中存在的问题，江英告诉记者，目前物业服务中存在的诉讼主要以物业服务费为诉争标的，由于物管公司资质等级的划分及相关物业行业管理规定对物业服务标准界定不明确，物管公司与小区业主对物业服务标准认识偏差大，如对小区安保措施、绿化设施配套等理解不同，业主会以物业服务不符合标准为由拒交物管费。2010年至2013年，江北区法院共受理物业纠纷案件1025件，年均增长30%。在江北区法院受理的案件中，87.5%的案件系物管公司起诉业主未交物管费的。
江英说，小区物业服务质量较低，极易发生小区业主拒交物管费等行为。而物管公司便会以未收到物管费为由降低服务标准，小区业主对此将更加不满，如此双方就会陷入恶性循环。
若业主公共权益被侵犯，业主的情绪将会比物业服务质量问题更大。2012年，江北区法院受理的9件业主公益维权案件中，有6件是以物业公司作为被告，每次庭审总是座无虚席，业主情绪激动。
江英介绍，易被侵害的业主公共权益范围多集中在三个领域：小区公共场地，包括公共绿地、公共道路、公共停车场、户外运动场地等；小区公共用房，包括茶室、健身房等公益文体娱乐设施、备用房、物管用房等；业主公共收益，包括电梯广告投放收益、建筑外墙广告出租收益、天台出租利用收益、业主共有停车位出租收益、小区游泳池及网球场等收费设施产生的收益等。
据介绍，物业公司作为小区公共秩序运作的维护者，在缺乏有效外部监督的情况下，容易越过正当职责边界之外，采取各种隐蔽的手段私自占用小区公共场地或设施，攫取不正当利益。且业主在组织上具有天然的分散性，业委会在监控能力上的局限性，导致很难形成对物业公司侵犯业主公共权益行为的有效监督和预防。也有许多小区并未成立或并未及时成立业委会，在这种情况下，业主公共权益被侵害的概率和程度更为集中和严重。
■链接
江西省泰和县某房产开发公司开发某花园住宅小区项目后，在小区北面大门建造了上下两层共4间房屋的门卫室，并将该房屋后半部分上下两间交付给小区业委会作为物业用房使用，将该房屋前半部分上下两间于2011年2月21日出租给他人经营理发店。业主委员会多次与房地产开发公司协商，要求开发商交付该房屋前半部分上下两间给业委会作为物业用房使用，未果，故诉至法院。。
法院审理后认为，根据法律法规的相关规定，建设单位应当依法在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理理用房的所有权依法属于业主，建设单位不得擅自处分物业用房。“门卫室”属于物业用房，所有权依法属于全体业主，被告将该房屋屋前半部分上下两间擅自出租给他人进行经营活动，破坏了该房屋作为物业用房的完整功能，侵犯了业主的权益，业主委员会的诉讼请求于法法有据，应予以支持。
□说“法”
小区共有产权行使主体需明确
尽管现实中业主共有产权受侵害的状况已不容乐观，却仍未引起足够的关注和重视。症结在于：一方面，许多业主或业业委会成员由于缺乏相关的法律知识，而未能觉察到业主公共权益已被侵害的事实；另一方面，业主共有权制度本身存在的权利所有者虚虚位与权利行使者缺位并存的状态，造成了业主“权利漠视”和权利救济困难等现实问题。
要解决这个问题，可以借鉴物权的国家所有权制度中的权利所有者与权利行使者相分离的做法，在法律上明确小区共有有产权的权利行使主体———业委会无疑是最合适的对象。业委会可以代表全体业主对小区公共场地和设施进行日常管理和使用，并负负责对小区公共收益进行归集和分配，同时还可对物业公司或其他业主私自侵占业主公共产权等行为进行全面监督和制约。或者将物业托付独独立的管理单位并由其管理和运作，既可以保证公共收益的安全、保值与增值，又可以充分保障业主的知情权与监督权。(徐伟)
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