一、最高额抵押权的转移登记
（一）最高额抵押权转移的特点
最高额抵押权转移登记是《房屋登记办法》（下称《办法》）规定的一种新的登记类型，以前的登记实务中不存在。因为按照《担保法》第61条的规定“最高额抵押的主合同债权不得转让”。但是，《物权法》第204条规定：“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外”。因此，最高额抵押权具有转让的可能性。房屋登记机构要正确办理最高额抵押权转移登记，就必须了解其转移与一般抵押权转移有何不同。
1. 最高额抵押权担保的债权没有确定时，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。《物权法》之所以如此规定，有两个关键原因。
首先，最高额抵押权担保的不是某个特定的债权，而是一定期间内将要连续发生的债权，因此最高额抵押权不是如同一般抵押权那样从属于某个特定的债权，而是从属于一定期间内将要连续发生的债权合同，即引发一定期间内债权连续发生的基础法律关系。只要该基础法律关系没有发生转让，最高额抵押权原则上就不会转让，至于该基础法律关系引发的具体某个或某几个债权的转让是无关紧要的。例如，A银行与B企业签订一份授信协议，该协议约定：A银行在2008年1月2日至2010年1月2日这两年的时间内，向B企业提供最高不超过5000万元人民币贷款。该授信协议就是导致一定期间内将要连续发生债权的基础法律关系。A银行又与B企业签订协议，约定B企业以其价值8000万元的房屋一栋向A银行设定最高额抵押担保。协议签订后，A银行分别于2008年1月4日、2008年6月4日、2009年6月1日向B企业发放了800万元、1000万元、2000万元共三笔贷款，如果A银行在2009年7月1日将第二笔贷款即1000万元的贷款债权转让给C银行时，A银行享有的最高额抵押权并不随同转让。此时，该笔1000万元贷款即脱离了最高额抵押权的担保。但是，如果A银行、B企业与C银行于2009年7月1日经过协商，A银行将与B企业签订的授信协议中的全部权利义务转让给C银行，此时A银行享有的最高额抵押权也应当随之转让给C银行。也就是说，此时由于抵押权人已经将其在基础法律关系中享有的全部权利义务转让给第三人了，此时，当事人应当按照《办法》第5条第1款的规定提交相应的材料。由此可知，《办法》中所谓的“最高额抵押权发生转移的证明材料”就是指证明基础关系已经发生转让的证明材料，如上面例子中所提到的A银行与C银行之间关于授信协议中A银行的全部权利和义务转让给C银行的协议。当然，按照《合同法》第88条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。房屋登记机构要求当事人提交的“最高额抵押权发生转移的证明材料”中应当包含合同一方当事人对另一方当事人转让合同中的权利义务的书面同意。
其次，如果最高额抵押权担保的债权已经确定，则该抵押权已经不是最高额抵押权而是一般抵押权，此时该已被特定的债权转让时，一般抵押权当然也随之转让，但是此时房屋登记机构办理的就不再是最高2008.9期总第333期7抵押权的转移登记，而是一般抵押权的转移登。
2.如果当事人约定最高额抵押权随同部分债权转让而转让的，此时因最高额抵押权已经不再是担“一定期间内将要发生的债权”，而是担保特定的债即被转让的部分债权，这就意味着新的债权已经不能再发生，符合《物权法》第206条第3项规定的，高额抵押权担保的债权的确定事由，应当先办理最额抵押权确定登记，然后再按照一般抵押权转让登的规定处理。正因如此，《办法》第56条第2款规“：当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登”。
（二）办理最高额抵押权转移登记时应当提交的材料
《办法》第56条第1款规定了当事人办理最高抵押权转移登记时应当提交的材料。这些材料包：登记申请书、申请人的身份证明、他项权利证书、高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、最高抵押权发生转移的证明材料等。需要注意的是最高抵押权担保的债权尚未确定的证明材料以及最高抵押权发生转移的证明材料。《物权法》第206条定了最高额抵押权确定的情形，该条规定“：有下列形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（六）法律规定债权确定的其他情形”。显然，当事人提交的“最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料”不可能是指证明前述所有情形均未发生的证明材料。所谓最高额抵押权发生转移的证明材料主要包括当事人之间转移合同权利义务的协议、公司企业进行合并的各类文件等。
我们认为，在实践中当事人只要提交产生基础法律关系的合同即可，登记机构依据不同的情形分别审查，如果该合同中约定了债权确定期间，则只要该确定期间没有届满即可。如果该合同中没有约定债权确定期间或者约定不明的，只要抵押权人或者抵押人在最高额抵押权设立之日起满两年没有请求确定债权即可。此外，登记机构还应当注意，设定最高额抵押权的房屋是否被法院查封。因为，依据《物权法》第206条的规定，抵押财产被查封、扣押的，抵押权人的债权确定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第27条也明确规定“：人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加”。
二、最高额抵押权的确定登记
（一）为什么要规定最高额抵押权确定登记
所谓最高额抵押权确定登记是指，当发生法定的或约定的事由导致最高额抵押权担保的债权被确定，额抵押权的转让登记与确定从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人向登记机关设定的登记。最高额抵押权的确定登记实际上就是变更登记，即在最高额抵押权担保的债权确定后，依法将最高额抵押权变更为一般抵押权。
为什么《办法》要特别规定最高额抵押权的确定登记呢？这涉及到如何理解最高额抵押权担保债权的确定制度的意义，我们认为该制度主要有以下两方面的意义：
1.优先受偿的债权及金额有确定的必要。最高额抵押权所担保的债权为一定范围内的不特定债权，在确定前，此项受担保的不特定债权，一直保持流动性，生生不息。然而，最高额抵押权作为担保物权，其终究是为了担保债权的优先受偿而存在，其实现担保价值亦即实行抵押权之际，关于哪一种债权属于优先受偿的债权仍需要予以具体特定。此外，最高额抵押权的优先受偿金额虽然有最高限额的限制，但是计算担保债权的金额是否逾越最高限额或实际债权额究竟有多少，也需要将最高额抵押权所担保的债权加以具体化、特定化。
2.出于保护利害关系人利益的考虑，如果对于最高额抵押权所担保的债权不加以特定，则最高额抵押权无法实现，抵押人的一般债权人或抵押物上的后顺序抵押权人的利益难以得到保障。因此，办理确定登记之后，债权人与债务人再发生新的债权都不能纳入到抵押权的担保范围。
（二）最高额抵押权担保的债权确定事由
最高额抵押权担保的债权确定也称“最高额抵押权担保的债权的特定”，它是指最高额抵押权所担保的一定范围内的不特定债权，因一定事由的发生而归于具体特定。依据《物权法》第206条之规定，最高额抵押权所担保的债权的特定化事由有以下一些。
1.约定的确定债权期间届满。约定的确定债权的期间届满，即决算期届至，此时最高额抵押权担保的债权当然应当确定，这不难理解。
2.没有约定确定债权期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。由于实践中当事人有时没有约定的决算期或者有约定却又不明确，此时如果任由该最高额抵押权持续下去，只要主债务人仍在继续从债权人处得到融资，抵押人就不能摆脱担保责任，有可能会长期约束债务人之外的抵押人，因此立法上需要提供保护措施，《物权法》第204条第2项就是这种措施。依据该项，如果当事人没有约定确定债权期间或者约定不明确的，则抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权时，债权将被确定。需要注意的是，这个“二年”是一个固定期间，不存在中止、中断的问题，其起算点是最高额抵押权设立之日。
3.新的债权不可能发生。所谓“新的债权不可能发生”是指，债务人与债权人之间的基础法律关系已经消灭，不可能发生新的债权。例如，银行已经解除了与借款人之间的借款关系、买方与卖方已经终止了连续性买卖合同等。此时，因新的债权不可能再发生，债权不再处于变动不居的状态，自然就确定了。
4.抵押财产被查封、扣押。当抵押财产因财产保全或者执行程序而被查封或扣押的时候，最高额抵押权所担保的债权应当特定，这是因为：首先，因财产保全而查封抵押物的根本目的就是为了防止由于被申2008.9期总第333期9《房屋登记办法》论坛人转移、隐匿或毁损财产而造成将来判决难以执行情况出现。如果在最高额抵押权标的物被查封后债仍可以不特定的话，就会出现抵押人与最高额抵押人串通，故意在抵押物被查封后连续制造虚假的债，由于这些债权连同抵押物被查封之前产生的债权可以从抵押物拍卖、变卖所得价款中优先受偿，财保全的目的就完全落空了。其次，在执行程序中查的目的是为了保证对财产的顺利兑价，实现债权的偿。这是一种临时性的措施，是为了进一步的拍卖变卖做准备。查封不仅是强制执行程序的实质性开，通过将被查封的财产与被执行人的其他财产分，告之社会公众不要就查封物进行交易，查封也具维护交易安全的作用。既然在抵押物被查封时，抵权人的优先受偿权不受影响，那么就必须明确最高抵押权人优先受偿的范围，如果这个范围没有明确话，执行申请的债权就无法得到清偿。此外，如果在高额抵押权的标的物因执行程序而被查封之后，仍不将最高额抵押权所担保的债权加以特定，债务人有可能通过与最高额抵押权人串通恶意增加债权额，导致查封的目的无法实现，申请执行人的利益无法保障。因此，当抵押物因强制执行程序而被查后，债权应当特定。
5.债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。当债人被宣告破产之时，依照《企业破产法》第107条2款的规定，人民法院受理破产申请时对债务人享的债权称为破产债权。此时，如果仍然不确定最高抵押权担保的债权，任由其变动，必然有损其他破债权人的合法权益。债务人被撤销时，依法应当清，所以最高额抵押权担保的债权也必须特定。至于押人被宣告破产，依据《企业破产法》第107条第2的规定，被宣告破产的抵押人为破产人，其财产称破产财产，最高额抵押权人虽然针对抵押财产享有除权，但是如果任由债权继续增加，将会损害其他产债权人的合法权益，因此也必须确定。抵押人被销时，最高额抵押权担保的债权必须确定的理由也一样的。
最高额抵押权在被担保的债权特定之后，发生下效力：首先，只有在特定时已经发生的主债权属于押权担保的范围，特定之后产生的债权即便是来源基础法律关系也不属于担保的范围。至于特定时已存在的被担保主债权的利息、违约金、损害赔偿金有在特定时已经发生而且与主债权合计数额没有过最高债权额限度时，才可以列入最高额抵押权担保的债权范围。其次，最高额抵押担保的债权一经特定，无论出于何种原因，担保债权的流动性随之丧失，该抵押权所担保的不特定债权变为特定债权，此时最高额抵押权的从属性与普通抵押权完全相同。
（三）最高额抵押权确定登记时在登记簿上的记载
《办法》第58条第1款规定“：对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿”。第2款规定“：当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿”。
依据该条第1款的规定，所谓符合规定条件是指符合《物权法》第206条规定的最高额抵押权担保的债权的确定事由。登记机构办理确定登记时，在登记簿上记载的债权已经确定的事实包括两部分：其一，债权确定的事由，例如约定的确定债权期间届满、当事人已经合意解除合同等；其二，纳入最高额抵押权的担保数额。
依据该条第2款的规定，当存在以下情形时，登记机构可以依据单方申请进行最高额抵押权确定登记的情形，主要包括两种：其一，当事人协议确定了最高额抵押权担保债权的，此时即便另一方没有一同申请，房屋登记机构也可以依据单方申请进行确定登记;其二，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的。例如法院对于债权人与债务人之间的合同已经做出了生效的判决，该判决确认了当事人之间的债权数额，此时，一方当事人持这些生效的法律文书就可以单方到房屋登记机构办理最高额抵押权确定登记。此外，人民法院做出查封抵押房屋的裁定时，最高额抵押权担保的债权也应当确定。
需要注意的一点是，依据《物权法》第206条的规定，如果当事人没有约定确定债权期间或者约定不明确的，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。此时，也应当允许抵押权人或抵押人单方申请最高额抵押权确定登记。但是，房屋登记机构要审查清楚登记簿上是否记载了确定债权期间，因为依据《办法》第53条的规定，对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，登记机构应当将债权确定的期间记载于房屋登记簿。