一、更正登记的适用范围
更正登记适用的前提，是登记簿上所记载的权利状态与事实状态不符，即出现了“不动产登记簿记载的事项错误”。因此，对“登记错误”的界定是适用更正登记的关键。我国物权法并无“登记错误”的说明，只是在第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”查立法官员的解释，该条只是从“登记错误发生的两个主要原因”方面确定赔偿责任的承担者。[①]然登记错误是责任承担的前提，事关不动产登记的真实权利人的权利的丧失，有必要予以厘清。
关于何谓错误登记，有三种理解：
1、广义说。该说认为，所谓“错误登记”，是指登记簿上所记载的事项与原始事实状态不符的现象，这种不一致既可基于有效的登记原因，也可基于登记原因行为的瑕疵，还可因有效登记完毕后的一些嗣后的原因(例如，继承、合并或法院的判决等)所致。德国民法典采纳了该种观点。
2、狭义说。该说认为所谓“错误登记”，是指基于有效的登记原因而为的登记，因登记柴错误或者遗漏所致的登记簿上的内容与登记原因证明文件所记载的内容不符。而对因登记原因行为的瑕疵以及有效登记完毕后的事由导致的登记簿状态与真实权利关系不符合的情形则属于涂销登记的范围。该说为日本、我国台湾地区所采纳。
3、折中说。该说所谓的“错误登记”，不仅包括上述狭义的错误登记，同时也包括了因登记原因瑕疵导致的错误登记。但不包括因嗣后原因导致的登记簿记载与现实权利状态不一致的情况。瑞士采此立法例。
参考上述三种立法例，我赞同折中说的观点。因为：
首先，狭义说不适当地缩小了错误登记的范围，将因登记原因瑕疵导致的不正确登记排除在错误登记之外。事实上，这种情况与因申请登记过程中的原因导致的错误登记一样，都是均已构成对物权公示原则和不动产交易安全的妨害，二者并无本质上的区别，自应归于一类。
其次，广义说不适当地扩大了错误登记的范围。错误登记即指登记簿记载的权利事项与真实的权利事项不相符的情形，这会对真正权利人的物权造成妨害。而在因嗣后原因导致的登记簿的记载与现实权利状态不一致的情形，登记簿的初始记载并无错误，只是嗣后真实权利发生的变动没有在登记簿中显示，如因继承、行政征收、法院判决等原因发生的不动产物权变动，对此类情况可通过变更登记予以调整，不能认为是“错误”。[②]
二、我国物权法中的更正登记
（一）更正登记的界定
所谓更正登记，是指不动产物权人或登记机关发现登记的错误而进行的予以更正的登记。更正登记属于本登记，具有确定的、终局的效力。更正登记是彻底地终止现时登记权利的正确性推定效力，彻底地排除第三人依据不动产登记簿对现时登记权利的取得。因此，更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时也是对真正权利的初始登记。[③]
更正登记欲要消除登记错误，其必须在既有错误登记发生公信力之前完成，更正登记的效力才能溯及原始登记之时。否则的话，在第三人善意取得不动产登记簿记载的权利之后再更正，而第三人又不同意，第三人原所取得的权利将不受影响，也就是说，更正登记不得对抗更正登记完成之前的善意交易人。
（二）更正登记的程序
更正登记的程序有两种，一是依申请的更正登记，二是依职权的更正登记。我国物权法第十九条只是原则性地规定了依申请的更正登记，未规定依职权的更正登记，对于更正登记的具体程序也未作明确规定，因此，有必要具体分析一下。
1、依申请的更正登记
依申请的更正登记，是指经权利人或者利害关系人申请而启动的更正登记。依申请的更正登记是建立在更正请求权基础上的。所谓更正请求权是指在登记错误时，因此而受损害者请求因此而受益的当事人向登记机关表示同意更正登记的权利制度。更正请求权行使的结果有两种，第一，义务人同意协助请求权人申请办理更正登记，即双方当事人共同向登记机关提出更正登记的申请。对此，我国物权法作了规定，“权利人、利害关系人申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正。”第二，义务人不同意协助申请办理更正登记。对此，有两种解决方案：其一，请求权人持登记确有错误的证据，单方向登记机关申请更正登记。我国物权法规定，“权利人、利害关系人有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”不过，对这里的“登记错误”应做限缩解释，即仅限于登记的标示事项存在错误，而对于登记权利存在的错误情形仍应由权利人或利害关系人取得法院或仲裁机构的裁判后才能予以更正登记。[④]其二，请求权人通过司法途径实现更正登记。我国物权法规定的是，在不动产登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，请求权人可向登记机关提出异议登记。在登记机关予以异议登记之日起15日内，请求权人得提起诉讼。若请求权人的主张得到法院支持，可持判决单方启动更正登记程序。
2、依职权的更正登记
基于国家对不动产登记管理的需要，在出现登记错误时，登记机关有义务主动进行更正。对依职权的更正登记，我国物权法未作规定。不过，《房屋登记办法》、《土地登记办法》都规定了登记机关迳为更正登记的情形，这对以后的不动产登记的统一立法颇有借鉴价值。
《房屋登记办法》第七十五条第一款规定，“房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。”第二款规定，“对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”
《土地登记办法》第五十八条第一款规定，“国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。”
从这两条规定来看，主动更正登记的适用情形仍然不受登记错误发生原因的限制，具有极大的操作惯性，但另一方面登记机关的观念也发生了转变，尊重当事人自治，倡导当事人的程序参与价值。“登记机关有权主动启动更正登记程序，但该程序是否可以顺利进行，还要由当事人参与决定，一旦当事人在规定期限内向登记机关提出了阻止更正登记进行的正当理由，则更正登记程序就不能完全按照登记机关的意志来完成，这样就可以完善更正登记的信息基础，也更容易使当事人信服。”[⑤]
注释
[①]参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《〈中华人民共和国物权法〉条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第49页。
[②]参见柴振国、田邵华《论不动产登记机关错误登记的赔偿责任》，载《安徽大学法律评论》2007年第1辑，第12-13页。
[③]参见孙宪忠《中国物权法原理》,法律出版社2004年版,第235页。
[④]参见李昊《物权法背景下的不动产登记法—兼及公法与私法、实体法与程序法的分野》，载《清华法律评论》第一卷第一辑，第74页。
[⑤]常鹏翱《也论不动产登记错误的法律救济》，载《法律科学》（西北政法学院学报），2006年第5期。