编者按：北京市第一中级人民法院近日在对所审理的二手房买卖纠纷案件进行调研时发现，有45.9%的当事人主张双方签订的买卖合同无效，而在主张二手房买卖合同无效案件中，又有53.5%的当事人是以出卖房屋系共有财产为名主张无效。共有人一方以侵犯共有财产为由主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占到66.7%。因此，法官提醒当事人在买卖夫妻共同房产时，务必取得夫妻双方的同意，否则房屋买卖合同将被认定为无效。而夫妻一方有必要对共同所有的房产进行公证或进行共有登记，谨防另一方擅自出卖。
目前，夫妻一方以共有为由主张房屋买卖合同无效的案件随着房价的上涨以及离婚率的增长还将不断增加，此类纠纷由于主体的特殊性给案件的审判带来了较大的困难，法院在处理此类纠纷时应当注意统一标准，正确适用法律，保障该类案件的公平、公正审理。
离婚不成，妻子擅自出卖夫妻共有财产
罗某与揭某是夫妻关系，后由于感情不和，揭某提起了离婚诉讼，法院在2009年驳回了揭某的离婚诉讼。2010年6月，揭某在罗某不知情的情况下将两人所有的位于北京市海淀区某处共同住房卖给了邓某。
罗某诉至法院请求确认揭某与邓某签订的房屋买卖合同无效。揭某称该房为其个人所有的财产，揭某与邓某所签订的合同是有效的。邓某辩称其买房时揭某出示过夫妻财产协议，邓某与揭某的房屋买卖是双方自愿的行为，邓某已付完房款，现房屋也已办理完过户手续，买卖合同是完全合法有效的。
据法院调查，2009年1月，揭某与罗某签订协议书一份，该协议中约定位于北京市海淀区某处房屋归揭某所有，不属于夫妻共同财产。双方又于2009年2月签订一份协议书，约定将两人在2009年1月签署的协议予以废除。
法院审理认为房屋买卖合同有效。
法官说法：夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院婚姻法司法解释一第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。但是，根据婚姻法司法解释三第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。可见，婚姻法司法解释也规定了善意取得制度，夫妻一方擅自处分共有财产时，第三人可以适用善意取得制度获得所有权。
本案中，由揭某与罗某签名的协议书，有理由相信诉争房屋归揭某个人所有，揭某有权自行出卖上述房屋。邓某以合理价格购买上述房屋，并已办理了该房屋的过户手续，其作为善意第三人依法取得了房屋的所有权，符合婚姻法司法解释三第十一条的规定，应依法取得诉争房屋所有权。
丈夫将房卖给前妻儿子，儿子再转卖给朋友
1998年，刘某与李某登记结婚，双方均系二婚。2002年，刘某以成本价从其单位购得北京市石景山区某处房产，购房时使用了李某的三十年工龄进行了折价。2006年6月，刘某把该套房屋以36万元的价格卖给了他与前妻所生的儿子。36万元购房款并未支付给刘某。刘某儿子在取得房产证后，于2007年将该房以每平方米5000元卖给其朋友王某。李某得知后，诉至法院要求确认刘某与其儿子、刘某儿子与王某的买卖合同无效。经一、二审法院审理，最终判决刘某与其儿子、刘某儿子与王某的买卖合同无效。
法官说法：善意取得又称即时取得，是指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产的所有权或其他物权。善意取得作为所有权的一种原始取得方式，是无权处分行为的结果。构成善意取得须符合下列条件：1.标的物主要为动产或者不动产；2.让与人为无处分权人；3.受让人取得财产时出于善意；4.支付了合理对价；5.受让人占有了受让财产或已依法登记。在司法实践中，可以考虑如下因素判断受让人是否善意：1.考虑交易时转让的价格高低。2.交易的场所和环境。3.转让人在交易时是否形迹可疑。4.受让人是否询问过夫妻另一方意见。5.转让人与受让人之间的关系，如果具有亲属关系的存在，可能是非善意的。本案中刘某把房屋卖给自己的儿子，且房屋价格明显低于市场价格，可以认定刘某儿子并非善意。且王某作为刘某儿子的朋友，也是以明显低于市场的价格购得房屋，可见也非善意，没有支付合理对价。故王某不能依善意取得制度获得房屋，法院判决正确。
房价上涨后反悔，夫妻一方主张卖房无效
罗某于2008年10月与梁某登记结婚，罗某因工作常年住在安徽。结婚后，梁某在北京市房山区共同购买房屋一套，产权证上显示为其个人所有。2009年10月，梁某将该房屋出卖给詹某，双方签订房屋买卖合同，并已经办理产权登记手续。2010年8月份，罗某起诉至法院要求判决梁某与詹某的房屋买卖合同无效。梁某同意罗某的诉讼请求，认为其擅自出卖夫妻共有房屋，买卖无效。詹某认为其属于善意第三人，应适用善意取得。法院根据查明的事实，认为詹某看到房产证仅显示归梁某所有，且已支付对价并过户，应适用善意取得制度，判决合同有效。
法官说法：我国物权法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该案中的合同系双方自愿签订，而房屋所有权证上显示出卖人梁某为该房屋的所有权人，据此詹某已尽到相关的谨慎义务，为善意第三人，在已支付对价并办理完过户手续的情况下，适用善意取得制度获得房屋所有权。
房屋买卖热的冷思考
■深度观察
夫妻一方主张房屋买卖合同无效的案件主要有两种情况：一种是随着房价的上涨，在利益的驱动下隐性共有人以擅自处分为由主张合同无效；另一种情况是夫妻离婚期间或离婚前，一方擅自出卖共有房屋，另一方主张无效。前一种情况有违诚实信用，不利于契约经济的发展，不应支持；后一种情况是当事人维护自己正当的权利，不予支持将造成明显的不公平。部分案件系夫妻正常情况下一方隐瞒另一方擅自出卖共有房产，该类纠纷最主要的情况是夫妻一方在外地出差工作或者并不居住在诉争房屋中。
房屋买卖合同纠纷中出现以上问题的原因是多方面的，既有房地产管理部分登记制度的不甚合理，也有当事人在购房时的疏忽，还有中介公司在居间的责任缺失。法官提示应当从以下几方面着手预防和处理此类纠纷：
首先，从政府方面讲，应当不断完善立法及行政管理。政府要落实房产共有人的登记制度，特别是夫妻共有人的登记。中介机构是房屋买卖的居间方，应加强对二手房买卖中房屋中介的监管。此外，还要统一法律适用，调控房价，消除房价过高引起的不安定因素。
其次，从当事人方面讲，买房人在签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻同意处分的证明，尽量保留夫妻双方共同同意卖房的证据，以免侵犯其他共有人的权利，同时也充分保障自己的权利。在买房时，应向房产登记部门、小区物业以及邻居等多了解房屋状况。最好要求夫妻双方当面签字，共同到房管部门去办理产权过户手续；如果售房夫妻无法同时到场，宜要求出售方提供公证委托等手续。
第三，从法院方面讲，在处理此类纠纷时，要正确适用法律，并详细向当事人解释法律规定，对于适用善意规定的案件更应明法析理，注意安抚当事人的情绪，并向其释明可以向擅自处分当事人主张赔偿。法官在案件审理中，应当注意案件处理的统一规范，多做当事人调解工作，既维护法律的尊严权威，又保证案件的公平公正。
| 来源: 中国法院网 | |